종부세 개편,
집주인이 꼭 알아야 할
4가지 핵심 변화
종합부동산세 개편이 최근 부동산 커뮤니티와 세무 상담 창구를 뜨겁게 달구고 있습니다. 정부가 지난 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에 종부세뿐 아니라 양도세, 취득세 관련 내용까지 대거 포함되면서 "결국 내 세금은 오르는 거냐 내리는 거냐"는 질문이 쏟아지고 있는데요.
특히 "1주택자는 혜택, 다주택자는 강화"라는 방향성은 나왔지만 구체적인 숫자를 보면 헷갈리는 부분이 많습니다. 오늘은 이번 개편안의 핵심 내용을 실거주 1주택자와 다주택자 입장으로 나눠서 정리해보겠습니다.
🏠 ① 실거주 1주택자, 과세기준부터 높아진다
이번 개편에서 가장 눈에 띄는 부분은 1세대 1주택자의 종부세 과세기준 상향입니다.
| 구분 | 기존 | 개편 후 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 과세기준 (공시가) | 12억원 | 14억원 | ▲ 2억 완화 |
| 실거주 기본공제 | 12억원 | 14억원 | ▲ 2억 확대 |
| 비거주 기본공제 | 12억원 | 9억원 | ▼ 3억 축소 |
| 시행 시점 | 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터 | ||
즉 같은 1주택자라도 실제로 그 집에 살고 있는지 여부에 따라 세부담이 크게 갈리게 되는 구조입니다.
📊 ② 다주택자·비거주 주택, 공정시장가액비율이 관건
다주택자와 조정대상지역 보유자에게는 공정시장가액비율 인상이 체감 부담을 키우는 요인입니다.
📉 ③ 세율 체계, '주택 수'에서 '주택 가액' 중심으로
그동안 종부세는 보유 주택 수에 따라 세율이 크게 벌어지는 구조였는데, 이번 개편으로 세율 기준이 주택가액 기준으로 일원화됩니다.
| 항목 | 현행 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 12억~25억 세율 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 종합합산토지 45억 초과 세율 | 3% | 3% 유지 | 4% |
| 세율 기준 | 주택 수 중심 | 주택 가액 중심으로 일원화 | |
🏦 ④ 양도세와 상속·증여세는 어떻게 되나
종부세만큼 관심을 받는 것이 양도세와 다주택자 출구 전략입니다.
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장기거주 소득공제로 개편 주택 장기보유특별공제가 거주기간 중심의 장기거주 소득공제로 개편됩니다.
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1주택자 기본공제 연 2,500만원으로 확대 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택자에게 적용됩니다.
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다주택자 양도세 중과세율 한시 완화 (2027~2028년) 2주택자: 가산세율 20%p → 5%p·10%p / 3주택 이상: 30%p → 10%p·15%p로 완화
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상속·증여세 — 이번 개편안에 변화 없음 지난해 언급됐던 상속·증여세 과세체계 개편 내용은 이번 발표에 포함되지 않았습니다.
📌 내 세금, 지금 바로 시뮬레이션해보세요
이번 종합부동산세 개편은 '실거주 1주택자는 보호, 비거주·고가·다주택은 부담 강화'라는 방향성이 뚜렷합니다.
다만 연말까지 실제 개정 과정에서 세부 내용이 수정될 가능성이 있고, 시행 시기도 항목별로 2027년 · 2028년 · 2029년으로 나뉘어 있어 자신의 보유 주택 수와 거주 여부에 따라 어떤 조항이 언제 적용되는지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.
보유 중인 주택이 과세기준 구간에 걸쳐 있다면, 국세청 홈택스나 세무 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 세부담 변화를 미리 시뮬레이션해보시길 권합니다.
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